Statistik məlumatlara görə, son 10 ildə Azərbaycanda qurulmuş 500 min gənc ailənin yarıdan çoxunun nəinki mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına, hətta başının üstündə tavana ehtiyacı var. Əhalinin məhz bu kateqoriyası uzun müddətdir ki, səbirsizliklə Milli Məclisdən "İpoteka haqqında" qanun layihəsinin qəbulunu gözləyir. Sözügedən qanun layihəsinin ölkə iqtisadiyyatının inkişafı üçün nə dərəcədə vacib olduğunu isə sübut etməyə ehtiyac yoxdur.
Hazırda ipoteka (girov) dünya maliyyə bazarının ən dinamik inkişaf edən sahəsidir. Məsələn, ABŞ-da sözügedən kreditləşdirmə növünün həcmi 6 trilyon dollar təşkil edir. Təəssüf ki, biz hələlik belə bir nailiyyətlə öyünə bilmirik.
2000-ci ildə Avropa və ABŞ-ın bir neçə bankı müştərilərə ipoteka xidmətlərini internet vasitəsilə sənədləşdirmək və həyata keçirmək imkanı yaradan bir layihə reallaşdırıb. Bununla da Qərbdə hələ ötən əsrin 30-cu illərindən bəri mövcud olan ipoteka kreditləri sisteminə növbəti əlverişli istifadə imkanı əlavə edilib. Doğrudur, bu əlamətdar hadisə nəinki o vaxt, heç indi də bizim üçün heç bir önəm daşımır. Çünki ümumiyyətlə, "ipoteka krediti" anlayışı həmvətənlərimizin böyük əksəriyyəti üçün sadəcə, anlaşılmaz əcnəbi kəlmədən başqa bir şey deyil. Halbuki, mövcud şəraitdə orta statistik azərbaycanlı üçün bu anlayışın önəmi olduqca böyükdür.

İpoteka krediti nədir?

Mənzil ipoteka krediti mənzilin alınması üçün bank tərəfindən müştəriyə təqdim edilən pul vəsaitləridir. Təqdim olunan kreditdən istifadəyə görə müştəri banka faiz ödəməli, həmçinin borc götürdüyü məbləğin müəyyən hissəsinin kredit müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş müddətlərdə qaytarılmasını təmin etməlidir. Müştəri tərəfindən ipoteka kreditinin tam qapadılmasına qədər bu kreditin hesabına əldə edilmiş mənzil bankda girov (ipoteka) şəklində qalır. Adətən, ipoteka krediti uzun müddətə, əksər hallarda 10-30 illik müddətə verilir. Başqa kreditləşdirmə növlərindən fərqli olaraq, mənzil ipoteka krediti yalnız mənzil alınması məqsədilə verilir və bu kredit növündə əldə edilmiş mənzil girov (ipoteka) kimi qoyulur.

İpoteka kreditinin üstünlüyü nədədir?

Kreditlə mənzil alarkən siz artıq həmin gündən yeni və şəxsi mənzilinizdə yaşamaq imkanı qazanırsınız, bu mənzilin pulunu isə tədricən bir neçə il ərzində ödəyirsiniz. Eyni zamanda, xarici ölkələrdə mövcud olan təcrübəyə əsasən, müştəriyə kreditin bütün dövrü ərzində ipoteka kreditinin tam həcmi və ona görə faizlərə əsasən gəlir vergisi üzrə xeyli güzəştlər olunur. Gəlir vergisi güzəştindən maksimal şəkildə istifadə etmək baxımından mənzili kreditlə almaq bütün məbləği birdəfəlik nəqd ödəməkdən daha sərfəlidir. Mənzil ipoteka kreditinin daha bir üstünlüyü ondan iarətdir ki, kredit müqaviləsi müştəri tərəfindən mənzilin alınmasına yönəldilən vəsaitlərin mənşəyini sübut edən sənəd rolunu oynayır. Belə bir sübut isə istənilən zaman vergi orqanları tərəfindən tələb edilə bilər. Ən vacibi odur ki, ipoteka krediti götürərkən alınan mənzildən savayı heç bir girovun qoyulması tələb olunmur. Yuxarıda sadalananlardan da aydın olduğu kimi, ipoteka kreditləri birbaşa nəqd pul ödəməklə mənzil almaq imkanları olmayan vətəndaşların mənzil təminatı üçün əvəzedilməz əhəmiyyət daşıyır. Təbii ki, əhalisinin böyük əksəriyyəti məhz bu kateqoriyaya aid edilə bilən Azərbaycan üçün bu, xüsusilə diqqətəlayiq olmalıdır. Amma nədənsə, bu günədək də məmləkətimizdə həmin təcrübədən istifadə olunmur.

Tələbat

Əslində, vətəndaşların növbəyə durmaqla dövlətdən mənzil almaq şanslarını özü ilə bərabər dəfn edən SSRİ-nin süqutundan sonra bu sahədə yaranmış vəziyyətin xüsusi təhlilə ehtiyacı yoxdur. Onsuz da məmləkət əhlinin az qala yarısının cəmləşdiyi Bakı şəhərində kirayədə yaşayan həmvətənlərimizin özünə məxsus evlərdə yaşayanlara nisbəti göz qabağındadır. O ki qaldı rəqəmlərə, bunu heç rəsmi statistikaya müraciət etmədən də öyrənmək çətin deyil: hər kəs öz işlədiyi müəssisədə çalışan 18 yaşdan yuxarı həmkarları arasında neçəsinin şəxsi mənzilə ehtiyacı olduğunu hesablayıb, bunu faizə çevirə bilər.

Banklar və tikinti şirkətləri

Azərbaycanda fəaliyyət göstərən bankların rəhbərləri də mövzu ilə bağlı mətbuata verdikləri açıqlamalarda ipoteka kreditlərinin əhəmiyyətinə şübhə etmirlər. Bank mütəxəssislərinin sözlərinə görə, sözügedən məsələ onlar üçün də aktualdır və hazırda ölkədə bu istiqamətdə işləmək istəyən onlarla bank və tikinti şirkəti var. O da qeyd edilib ki, hazırda Azərbaycanda ipoteka kreditləşdirilməsilə bağlı konsepsiya və qanun layihəsi də işlənilib. Ekspertlərin proqnozlarına görə, "İpoteka haqqında" qanun layihəsi ən tezi 2005-ci ildə qəbul olunacaq.
Qeyd edək ki, Azərbaycan hökuməti Avropa Yenidənqurma və İnkişaf Bankına (AYİB) təklif edib ki, sözügedən maliyyə institutu ölkəmizdə ipoteka kreditləşdirilməsinin inkişaf konsepsiyasının gerçəkləşdirilməsini maliyyələşdirsin. AYİB prezidenti Jan Lemerin sözlərinə görə, bu çox vacib məsələ olduğundan, layihənin hərtərəfli öyrənilməsinə ehtiyac var.
Azərbaycan Milli Bankı tərəfindən işlənilmiş konsepsiya ipoteka kreditləşdirilməsinə dair hüquqi norma və alətlərin yaradılması, həmçinin qiymətli kağızlar bazarının inkişaf elementlərini özündə əks etdirən işlərin mərhələli şəkildə görülməsinə istiqamətlənib. Xüsusilə də, girov üzrə qanunvericilik sadələşdiriləcək, girovun sənədləşdirilməsi və borc götürən barədə məlumatlar proseduru şəffaf olacaq. Hazırda yerli banklar tərəfindən mənzil alınmasına kreditlər 1-2 illiyə, özü də kifayət qədər yüksək faizlərlə (30-36 faiz) verilir. Fəqət, dünya praktikasında sözügedən kreditlər 10-15-30 il müddətinə, illik 5-6 faizlə ayrılır. Gözlənilir ki, konsepsiyanın reallaşdırılması kredit stavkalarının aşağı düşməsinə və ipoteka kreditləşdirilməsi prosedurunun sadələşdirilməsinə gətirib çıxaracaq. Həmçinin ipoteka kreditləşdirilməsinin inkişafı çərçivəsində ipoteka investisiya fondunun yaradılacağı gözlənilir. Əldə etdiyimiz məlumatlara görə, Azərbaycan Banklar Assosiasiyası (ABA) tanışlıq və təkliflərin verilməsi üçün "İpoteka haqqında" qanun layihəsini ölkəmizdə fəaliyyət göstərən banklara göndərib. 40 səhifədən, 8 müddəa və 64 maddədən ibarət həmin sənəd ipotekanın predmetini (dövlət, özəl, bələdiyyə və s. mülkiyyətində olan əmlak), ipotekanın dövlət qeydiyyatı qaydalarını və s. əhatə edir. Bank mütəxəssislərinin fikrincə, hazırda ölkəmizdə ipoteka kreditləşdirilməsi bazarının inkişafına əngəl olan bir sıra səbəblər mövcuddur. Onlardan ən əsası ipoteka fondlarının yaradılması və ipoteka kreditlərinin verilməsi mexanizminin hazırlanmasına dövlətin dəstək verməməsi, həmçinin mövcud qanunvericiliyin təkmil olmamasıdır. Bankirlər hesab edirlər ki, ölkədə qızğın tikinti işlərinin getməsi fonunda ipoteka kreditləşdirilməsinə başlamaq məqsədəuyğundur.
Hazırda daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar "Girov haqqında" qanunla və Mülki Məcəllə ilə tənzimlənir. Həmin sənədlərdə olan ziddiyyətlər banklara imkan vermir ki, girov qoyulan mənzillərə görə kredit ayırsın.
Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, hazırda yerli banklar tərəfindən mənzil alınmasına kreditlər 1-2 illiyə, özü də yüksək faizlərlə verilir. Bank mütəxəssislərinin fikrincə, kreditlər o zaman ucuzlaşacaq ki, həmin pul vəsaitləri əhaliyə kütləvi şəkildə verilsin: "Nə qədər çox vəsait ayrılsa, bir o qədər də çox pul qayıdacaq. Qayıdan vəsaitləri yeni kreditlərin verilməsinə yönəltmək və dövriyyənin hesabına faiz dərəcələrini aşağı salmaq olar. Lakin kütləvi ipoteka kreditlərinin verilməsi üçün fasiləsiz maliyyə lazımdır. Buna da Azərbaycan banklarının imkanları yetmir. Həmçinin, Azərbaycanda hələ də mənzil kreditləşdirilməsinə qoyulan vəsaitlərin gəlirliliyinə və onun aşağı riskliliyinə zəmanət verən maliyyə aləti yoxdur".

Sığorta

İpoteka kredit sisteminin banklar üçün risk dərəcəsi çox olmasa da (çünki kreditin vaxtında ödənilmədiyi bütün hallarda girov kimi nəzərdə saxlanılan ev bankda qalır) ipoteka bazarının normal fəaliyyət göstərməsi üçün proseslərdə sığorta şirkətlərinin fəaliyyəti də vacib şərtlərdəndir. Bank mütəxəssislərinin bildirdiyinə görə, hazırda Azərbaycanda ipoteka bazarında layiqli yer tuta biləcək sığorta şirkətləri var və onların bu prosesdə iştirakı ilə bağlı hər hansı problem mövcud deyil. Ən əsası "İpoteka haqqında" qanun qəbul olunmalıdır. Haşiyə: Bu gün Qərb ölkələri əhalisinin 80 faizi mənzil alınması üçün ipoteka kreditlərindən istifadə edir. MDB məkanında orta təbəqənin mənzil təminatı üçün bu sistemdən ən geniş istifadə edən ölkə Rusiyadır. Hazırda Moskva şəhərində müvafiq yönümlü bir neçə fond fəaliyyət göstərir. Bunlardan ən böyüyü "ABŞ-Rusiya" investisiya fondudur. Onun təqdim etdiyi "DeltaKredit" proqramı öz ətrafında 20-yə yaxın paytaxt bankını birləşdirir. Fond ABŞ konqresi tərəfindən maliyyələşdirilir və Rusiya bazarına qoyduğu pullardan illik 10-15 faiz gəlir götürür.
Qeyd edək ki, ABŞ-ın özündə müvafiq fondların sözügedən sahəyə investisiyalardan əldə etdiyi gəlir cəmi 3-5 faizdir (əslində, ikinci göstərici dünya üzrə qəbul edilmiş normaya daha yaxındır. O ki qaldı Rusiyada fondun əldə etdiyi gəlirlərin yüksək olmasına, burada hələ ki, müvafiq sahədə nəzərəçarpan rəqibsizliyin rolu daha böyükdür).
Öz növbəmizdə biz də ümid edirik ki, sözügedən vacib qanun nəhayət ki, Azərbaycanda da qəbul olunacaq və beləliklə, qazandığı kiçik həcmli məvaciblə şəxsi mənzil əldə etmək şanslarından artıq əllərini üzməkdə olan çoxsaylı həmvətənlərimiz də bu imkandan yararlana biləcəklər. Əks təqdirdə, artıq köhnəlmiş binaların iləbəil sıradan çıxması və özəl şirkətlər tərəfindən tikilən yeni binalardakı mənzillərin yüksək qiymətləri fonunda evsiz-eşiksiz Azərbaycan vətəndaşlarının sayı bu baxımdan indiki göstəriciləri kölgədə qoyacaq.

E.Abdullayev